La restitution du dépôt de garantie reste à la charge du vendeur de locaux commerciaux

La charge de la restitution du dépôt de garantie fait depuis longtemps débat.

Si le sujet est réglé en matière de bail d’habitation, puisque la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 22 que la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, il n’en va pas de même en matière commerciale. Il n’existe pas de règlementation du sort du dépôt de garantie dans les dispositions des articles L 145.1 et suivants du Code de Commerce.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation confirme sa jurisprudence et considère que : « En cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier.»

(Cass, Civ 3, 28 juin 2018, n° 17-18100)

Compte tenu de cette jurisprudence, il convient de stipuler qu’en cas de vente le dépôt de garantie est remboursé par le vendeur, le preneur ayant l’obligation de le reconstituer entre les mains du nouveau bailleur. Si l’acte de vente comprend une clause prévoyant le transfert du dépôt de garantie du vendeur à l’acquéreur, il s’agit d’une cession de dettes qui est inopposable au preneur. Celui-ci pourra donc poursuivre la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur originaire, à charge pour lui de se retourner contre le nouveau propriétaire sur le fondement de l’acte de vente.

Nos avocats experts sur ce sujet :

Philippe REZEAU

Avocat associé